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Notizie dal settore immobiliare
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Mattia Bartolini, geometra per Evviva Casa
Buongiorno Mattia, stiamo presentando i membri, interni ed esterni, dell’agenzia EvvivaCasa, per far conoscere le figure che ci lavorano. Puoi introdurti?
Certo, mi chiamo Mattia Bartolini e sono iscritto all’albo dei geometri dal 2012 quindi sono quasi tredici anni che svolgo questa professione. Collaboro con il titolare di EvvivaCasa, Stefano Santilli, dal 2014 e con lui sono entrato in squadra. Poi, con il passare del tempo, ho conosciuto gli altri membri, tra cui Fausto, che è arrivato nel 2022.
Per l’agenzia faccio le verifiche urbanistiche e catastali degli immobili in vendita, per sapere se i documenti registrati al catasto e in Comune corrispondano alla reale conformazione della casa in oggetto.
Questa la considero la cosa più importante da fare prima di mettere in vendita un immobile, ancor prima di contattare un’agenzia, per avere il tempo di attivare le procedure per la regolarizzazione di eventuali difformità.
È importante effettuare tali verifiche perché, altrimenti, quando arriva l’acquirente, che vuole la casa subito, magari non si riescono a rispettare le sue richieste a causa del tempo necessario per le sanatorie. Per questo bisognerebbe fare gli accertamenti appena si pensa di vendere, ma non succede quasi mai.
Perché, secondo te, accade questo?
Perché tante persone non sono adeguatamente informate e, quindi, non sanno l’importanza di tali ricerche sino a quando non entrano in agenzia.
EvvivaCasa fa delle ricerche prima di chiamare me, magari usando la planimetria fornita dal cliente, per verificare subito se la vendita sia possibile e in che termini. Poi arrivo io, che sono contattato da Fausto – o da un suo collega – che mi dice: “Abbiamo trovato questi elementi che non corrispondo alla planimetria. “
Da lì parte il mio incarico, che si avvia con l’accesso agli atti depositati al Comune di riferimento e al catasto. Entrambe le verifiche sono necessarie, ma quella che più pesa è al Comune perché in catasto un’eventuale regolarizzazione ha costi relativamente bassi, mentre al Comune si parte da 1000 euro visto che dovremo regolarizzare un abuso, che viene sempre sanzionato. È il Comune che fa attuare le norme locali e nazionali per l’edilizia, è questo il luogo in cui la mia ricerca è potenzialmente più dispendiosa per il proprietario dell’immobile.
Sembrerò pignolo, ma va verificata anche la documentazione che si deposita al Genio Civile, che comprende i progetti strutturali dell’immobile: se ci sono difformità in questo ambito, in alcuni casi non si possono fare sanatorie.
In quali situazioni?
È successo a una persona che conosco e non c’è stato verso di risolvere la sua situazione: il piano mansardato, parte dell’immobile che voleva vendere, era più basso del termine di legge di 15/30 centimetri. Questa difformità, se a livello urbanistico avremmo potuto trovare il modo di regolarizzarla, a livello strutturale non è stato possibile, se non, eventualmente, abbattendo il tetto e rifacendolo all’altezza giusta perché quella modifica non era conforme al calcolo fatto per far sì che la struttura reggesse ed era potenzialmente pericolosa.
Non sempre l’intervento richiede il mio apporto, come in questo caso limite che vedrebbe più adatto il contributo di un ingegnere, ma io faccio tutte le valutazioni del caso, permettendo così alla persona di decidere sul da farsi.
Nelle situazioni più comuni, procedo con la relativa sanatoria e l’aggiornamento della planimetria.
Poi, fatto tutto ciò, rimane da produrre la certificazione energetica APE, obbligatoria sia in caso di vendita sia di affitto dell’immobile. Anche di questo documento me ne occupo io.
Successivamente alla compravendita, capita che chi compra richieda il mio lavoro per progettare delle modifiche all’immobile. Essendo già a conoscenza di tutto, con la documentazione aggiornata, mi resta sicuramente più facile intervenire e permettere al cliente di avere la casa esattamente come la desidera. Quindi mi occupo anche della progettazione, oltre che di sicurezza nei cantieri, direzione dei lavori, in più ho a disposizione altre figure complementari al mio lavoro, fidate, tra cui l’ingegnere per gli interventi strutturali e uno studio per la progettazione acustica e termica (per isolare un’immobile frazionato internamente ad esempio).
Faccio anche le stime degli immobili residenziali grazie a una qualifica specifica che ho conseguito, perché ci sono degli standard internazionali di valutazione a cui fare riferimento per produrre una stima adeguata. Per gli immobili più complessi, invece, mi rivolgo a un collega specializzato solo in questo ambito e certificato UNI EN ISO – figura rara sul mercato attualmente.
Faccio anche i rilievi topografici e di verifica dei terreni. Anche in questo caso è importante fare le dovute verifiche dei documenti perché spesso le piantine non sono aggiornate, per tanti motivi, e si riscontrano gli stessi problemi che abbiamo evidenziato per gli immobili in vendita.
Quanto è importante il tuo ruolo durante la compravendita di una casa?
Nella maggior parte dei casi le difformità sono sciocchezze, figlie di anni in cui in Italia si costruiva senza tanto badare alla norma, ma che sia una finestra in più o una parete divisoria in meno, bisogna che sia tutto registrato e sanato, quando è necessario farlo.
Sono costi non banali – come accennato si parte da sanzioni di 1000 euro – e lasciarli a dopo la vendita, se mai fosse possibile, facendo una brutta sorpresa a chi ha già speso per l’acquisto dell’immobile, le tasse, il notaio e tutto il resto, non è il caso.
Visto poi che il notaio fa firmare un atto, chiedendo se le due parti siano consapevoli dello stato dell’immobile, ed entrambe confermano che la planimetria catastale allegata è conforme ai luoghi, poi è difficile provare che si era in buona fede nel momento dell’acquisto e il problema è emerso dopo. Il compratore farà fatica a rivalersi sul venditore e dovrà pagare la sanatoria. Ci sono molte cause nate da situazioni simili ed è per evitare questo che l’agenzia affida a me il controllo accurato dello stato dell’immobile.
Ogni Comune interpreta a modo suo le leggi nazionali e consapevole di ciò, quando intervengo, non avvio solo le pratiche di sanatoria, ma vado ogni tanto a parlare con il tecnico di riferimento, per seguire al meglio la pratica e portarla a buon fine nel minore tempo possibile.
Chi vuole vendere da solo come fa a sopperire alla tua figura?
Sarebbe complicato. È pur vero che oggigiorno tante persone si informano su questi aspetti e sono loro a chiamarmi per regolarizzare la situazione degli immobili. Internet in questo senso ha dato una grande mano alla diffusione di una maggiore cultura sulla materia. Le sanatorie ce ne sono tante e quindi è possibile, per chi è più accorto, di risolvere nel modo migliore la condizione del suo immobile, anche se non è in vendita.
Dieci anni fa era molto più difficile interagire con i proprietari e solo dir loro che c’erano delle difformità alzava mille proteste; mi vedevano come il cattivo della situazione, mentre non dipende da me e non intervenire rende la vendita un brutto affare.
Grazie per questo percorso esaustivo. Per chiudere con leggerezza e far capire cosa ti fa amare il tuo lavoro, ti chiedo quale aspetto preferisci del lavoro di geometra.
È una cosa ovvia, ma non scontata: poter aiutare le persone a risolvere i problemi, che per loro all’inizio sembrano banali e non lo sono. Mi fa stare bene aiutarle a mettere al sicuro i loro immobili e seguirle in un processo burocratico che spaventa molti, ma che è necessario. I ringraziamenti finali fanno sempre piacere perché capisco di averli supportati nel modo più giusto, senza essere freddo ma entrando nel loro cuore, per quanto mi è possibile.
Poi, non meno importante, è bello il continuo contatto con tante persone differenti, sia tra i collaboratori sia tra i clienti, il poter uscire spesso e lavorare anche all’aria aperta. È un lavoro vario che mi stimola costantemente.
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